Ông Nguyễn Văn Đực: Nguy cơ "đại chiến" chung cư?

Thứ ba - 12/06/2018 07:31
Việc cư dân chung cư kiện chủ đầu tư hay chính quyền địa phương khó đi đến đâu. Nguy cơ lớn hơn có thể xảy ra là "đại chiến" chung cư.
Loading...

Thời gian qua, chủ đầu tư nhiều dự án chung cư tiến hành chia nhỏ căn hộ, điều chỉnh cơ cấu căn hộ trong dự án. Hy hữu có trường hợp cư dân chung cư đòi khởi kiện chính quyền ra tòa vì có các quyết định làm tăng dân số, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của họ.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cần xem xét việc chia nhỏ căn hộ ở các dự án chung cư ở nhiều khía cạnh, để từ đó có cái nhìn thấu đáo và cách xử lý phù hợp.

Ở góc độ thứ nhất, việc chia nhỏ căn hộ được coi là một biện pháp để giúp doanh nghiệp bất động sản sống sót và người dân có nhà.

Với ý nghĩa này, việc chia nhỏ căn hộ để tăng số lượng căn hộ trong một dự án đã có từ gần 10 năm trước.

Vào thời điểm đó, do một số điều kiện về quy hoạch và nhận thức chưa phù hợp, nhiều chủ đầu tư chọn giải pháp làm căn hộ trên 70m2  mà không nghĩ đến những căn hộ nhỏ dành cho người độc thân, người mới lập gia đình.

"Theo quan niệm khi ấy, một gia đình phải có hai vợ chồng và hai đứa con mà không nghĩ rằng cơ cấu gia đình có thể có 2 người, thậm chí 1 người. Chính sự thiếu thực tiễn đó dẫn đến quy định cứng nhắc của luật, đó là một căn hộ phải có 4 người và mỗi căn hộ phải có diện tích trên 45m2.

Hệ quả là, nhiều doanh nghiệp xây dựng căn hộ có diện tích 70-100m2, thậm chí rộng hơn. Đến khi xảy ra cuộc khủng hoảng bất động sản, rất nhiều căn hộ trên 100m2 không thể bán được", ông Nguyễn Văn Đực cho biết.

Vào những năm 2008-2009, Công ty Địa ốc Đất Lành chính là doanh nghiệp đầu tiên kiến nghị làm căn hộ nhỏ và kiến nghị Nhà nước cho phép chia nhỏ căn hộ. Theo đó, mỗi dự án thêm 15-20% số căn hộ nữa, như một cách để cứu doanh nghiệp bất động sản và người dân có thể mua được nhà.

ong nguyen van duc se co dai chien chung cu 1254087
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành. Ảnh: SGGP

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, đó là biện pháp tình thế vào thời điểm luật còn cứng nhắc.

Sau này, quy định của Nhà nước không còn đặt vấn đề căn hộ lớn, căn hộ nhỏ mà cho phép nhiều doanh nghiệp làm căn hộ nhỏ.

Từ năm 2015 tới nay, ít có căn hộ trên 100m2 và thường là căn hộ dưới 70m2. Sắp tới, thị trường bất động sản còn có căn hộ trên 25m2 theo quy chuẩn sắp ban hành.

"Điều đó cho thấy luật phải đi vào thực tiễn cuộc sống, đáp ứng tâm tư nguyện vọng, khả năng và phong cách sống của người dân để cung ứng những căn nhà vừa với khả năng mua và nhu cầu sinh sống của người dân", ông Nguyễn Văn Đực nói.

Ở góc độ thứ hai, có những trường hợp chủ đầu tư dự án chung cư cố tình làm sai.

Chẳng hạn, chủ đầu tư lấy diện tích công cộng, dịch vụ - nơi lẽ ra sẽ làm siêu thị, nhà hàng, quán, cà phê, giải trí..., chia nhỏ và xây dựng thành các căn hộ để thu thêm tiền.

Việc đó, theo Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, là sai hoàn toàn, Nhà nước và cư dân chung cư đều không thể chấp nhận. Thế nhưng, hiện tượng này trong khoảng 2 năm trở lại đây trở nên phổ biến và xuất hiện dưới cái tên mỹ miều là officetel, shophouse.

"Officetel lấy tên của nước ngoài, chỉ nơi dành cho những người trẻ khởi nghiệp vừa làm văn phòng và vừa làm chỗ ở. Thế nhưng khi sản phẩm này qua Việt Nam, nó bị biến tướng thành căn hộ nhỏ, diện tích chừng 30-40m2, dưới tiêu chuẩn quy định của Nhà nước Việt Nam.

Chủ đầu tư của các dự án trên lách luật 3 lần: Thứ nhất, Nhà nước chưa cho phép căn hộ dưới 45m2 nhưng officetel và shophouse lại có những căn dưới 45m2.

Thứ hai, theo quy định căn hộ ở chỉ được ở, không được làm văn phòng, không có người sinh hoạt thường xuyên ở đó ngoại trừ gia chủ. Nhưng officetel lại cho phép làm văn phòng, nghĩa là một ông chủ có thể mướn 5-6 nhân viên đến làm việc.

Như vậy, số người trong mỗi  officetel còn nhiều hơn cả số người ở trong mỗi căn hộ, từ đó nó gây áp lực lên các dịch vụ như điện, nước, thang máy, chỗ để xe..., làm nghẽn mạch sinh hoạt, lấy đi những tiện ích của cư dân đó.

Thứ ba, đây là một cách trục lợi của chủ đầu tư. Chẳng hạn, ban đầu, khi chủ đầu tư bán chung cư, họ chỉ tuyên bố chung cư có 500 căn hộ. Đến khi bán hết 500 căn hộ, họ mới đưa ra các officetel, shophouse và bán thêm một lần nữa, còn diện tích làm officetel và shophouse không phải là diện tích ở mà là diện tích công cộng, phục vụ cho 500 căn hộ ở nói trên.

Như vậy, vô hình trung, chủ đầu tư đã "đánh cắp" diện tích phục vụ cho người dân ở và đẩy vào một số lượng nhất định các căn hộ vừa ở vừa dịch vụ officetel, shophouse chiếm đến 20-40% số cư dân  trong căn hộ.

Điều này khiến cư dân  bức xúc, họ cảm thấy như bị gạt, bị lợi dụng. Lẽ ra những diện tích đó là để cư dân tận hưởng dịch vụ thì chúng bị biến thành nơi để người khác ở, cạnh tranh với cư dân chung cư về mọi mặt, từ thang máy, thang bộ, điện, nước, đặc biệt là cạnh tranh tầng hầm để xe trong bối cảnh chỗ để xe đang khan hiếm", ông Nguyễn Văn Đực chỉ rõ.

Từ những phân tích này, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng những cảnh báo mà ông đưa ra cách đây 1 năm đang bắt đầu lộ dạng. Trước sau chung cư sẽ xảy ra tranh chấp, thậm chí là "đại chiến" khi cư dân trong các căn hộ ở không nhìn nhận các căn officetel, shophouse.

"Đầu tiên cư dân sẽ khiếu nại lên chính quyền các cấp. Nhưng việc kiện doanh nghiệp, kiện chính quyền địa phương chỉ là chuyện nhỏ và khó đi đến đâu vì luật của Việt Nam khởi kiện rất lâu, giải quyết rất chậm, hàng năm vẫn chưa xong.

Trong trường hợp khiếu nại, chính quyền các cấp có thể giải quyết hoặc không giải quyết, hoặc giải quyết không thỏa đáng. Khi ấy, cư dân sẽ dùng quyền phủ quyết, quyền từ chối của mình để không nhận gửi xe, không đồng ý cho những người mua officetel, shophouse sử dụng thang máy, điện nước... Đó là nguy cơ cao, tranh chấp lớn và Nhà nước rất khó giải quyết hậu quả của việc này.

Doanh nghiệp thì đã bán căn hộ lấy tiền, thậm chí phá sản hay đi nơi khác, cư dân  cũng chịu thiệt thòi nhưng họ là số đông, có quyền nên khi họ sử dụng biện pháp "không nhìn nhận" nói trên thì chính những người mua officetel, shophouse là người thiệt thòi nhất, thậm chí mất trắng", vị chuyên gia nhận định.

Nhìn nhận trách nhiệm của doanh nghiệp và chính quyền trong việc chia nhỏ căn hộ, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, cần phải xem xét việc chia nhỏ căn hộ trong dự án có đúng luật, có giấy phép hay không. Nếu chủ đầu tư có giấy phép và tăng ở mức độ vừa phải thì cư dân nên chấp nhận. Còn trong trường hợp doanh nghiệp tự ý chia nhỏ căn hộ, nâng tổng số căn hộ lên một cách quá đáng, gây ra xáo trộn lớn thì Nhà nước sẽ xử lý sai phạm của doanh nghiệp đó.

Riêng với chính quyền, theo vị chuyên gia, ai sai thì người đó chịu trách nhiệm và bị xử lý theo pháp luật.

Loading...

Tác giả bài viết: Thành Luân

Nguồn tin: Báo Đất Việt

 

Đọc nhiều